Comment calculer la plus-value pour des parts de SCPI ?

Si vous détenez des parts de sociétés civiles de placement immobilier ou SCPI, vous aurez la possibilité de réaliser de la plus-value dans la mesure où ce sont des actifs à base d’immobilier et de titre de propriété. Vous pouvez obtenir des gains si le prix de votre SCPI a été revalorisé et que vous revendez vos parts. Idem si le parc immobilier a pris de la valeur pendant toute la durée de sa mise en location.

L’utilisation des simulateurs en ligne

Des simulateurs en ligne se chargent de calculer le montant de la plus-value ainsi que de celui de l’impôt, la plus-value étant imposable. Rappelons que la fiscalité des SCPI rejoint celle de l’immobilier, et que celle des plus-values tient compte aussi bien du volet fiscal que du volet social.

Pour obtenir le montant de la plus-value, il suffit de renseigner le prix initial d’achat de la part puis le prix de la revente. Vous indiquerez aussi le montant de la date d’acquisition ainsi que des frais divers qui ont été ponctionnés.

La fiscalité sur le foncier et sur les prélèvements sociaux

En ce qui concerne la fiscalité rattachée à l’impôt foncier, ce sera 19% du montant de la plus-value qui sera taxé. Quant aux prélèvements sociaux, ils seront de 17.2%. On tiendra aussi compte d’un certain abattement aussi bien sur l’IR que sur les prélèvements sociaux en fonction de la durée de la détention des parts. L’investisseur sera totalement exonéré d’impôt foncier rattaché à ladite plus-value s’il ne les revend qu’après une durée de 22 ans de détention. Il continue cependant de s’acquitter de l’impôt relatif aux prélèvements sociaux qui ne seront gommés qu’au bout d’une durée de détention de 30 ans.

L’optimisation de la plus-value

C’est en optant pour l’achat des parts de SCPI en nue-propriété que l’investisseur peut optimiser ses gains. En effet, il ne perçoit pas les dividendes, donc pas de revenus fonciers à déclarer. C’est à l’extinction de l’usufruit cependant qu’il devient pleinement propriétaire des parts et qu’il pourra les revendre avec la perspective de réaliser cette valeur ajoutée. C’est en effet le prix de la part au moment de l’acquisition qui sera considéré, c’est-à-dire en nue-propriété. Il s’agira alors d’une valeur décotée. Le prix de la cession sera basé sur celui en pleine propriété.

Par ailleurs, la plus-value est intéressante en détenant les parts sur une longue durée. Ce, si la SCPI a toutefois fait l’objet d’une revalorisation au fil des ans.

À la revente du parc immobilier, la société de gestion peut également réaliser des gains conséquents qu’il distribuera aux investisseurs associés en fonction de leur quote-part. C’est le cas des SCPI de valorisation par exemple : ainsi, les investisseurs ne perçoivent pas de dividendes puisqu’elles n’ont pas vocation à en générer.

La déclaration des gains

Tout comme pour la déclaration de l’impôt foncier rattaché à la SCPI, celle des plus-values incombe aussi à l’investisseur puisque la SCPI est dite fiscalement transparente. La société de gestion met à la disposition de l’investisseur l’imprimé fiscal unique à partir duquel il pourra réaliser les déclarations requises. Attention à bien y marquer les intérêts en cas d’achat à crédit. L’investisseur peut aussi se servir des formulaires 2044 et 2042. Si les revenus proviennent d’autres pays, sachant que les SCPI sont exploitées non seulement en France mais aussi à l’international, ce sera le formulaire 2047 qui sera utilisé. La société de gestion elle-même met à la disposition de l’investisseur toutes les informations dont il a besoin pour remplir correctement sa déclaration.

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